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[北京] 瞧!老旧小区有了崭新的模样
时间:2020-07-23

  北京在老旧小区改造中积极破解“钱”“地”“人”难题,近三年推进改造396个项目,惠及居民31.48万户。

 

▲北京市朝阳区劲松小区改造后的儿童活动区

 

社会力量参与,引来“活水”解困局

 

  老旧小区改造,最缺的就是资金。从升级“硬件”加强基础设施,到再造“软件”建立长效管理,这里既有一次性的投入,也有细水长流的花销。钱从哪来?怎么花?这是最大的问题,也是最棘手的问题。

理财投资,关于投资理财  “全部政府投,资金有限,而且如果后期管护不到位,很容易打水漂;都让企业投,意愿不强,如果找不到盈利点,就成了亏本买卖。”北京市朝阳区劲松街道工委书记杨丙章介绍,他们想到的办法是:政府让利,盘活老旧小区资源;企业微利,确保长期可持续;居民获利,先体验后购买。

  “对于政府老旧小区综合整治菜单中基础类项目,由街道按程序申请市、区两级财政资金。同时,我们将社区的低效房产,比方说配套用房、人防工程、闲置空间等,全部无偿交给企业,改造后进行经营。”杨丙章说,这样的做法有两个好处,一是让企业通过经营有所收益,另一方面也满足了居民生活的配套要求。

理财投资,关于投资理财  “这些房子怎么改,哪些行业能入驻,都是居民投票决定。”愿景集团城区更新事业部项目总经理韦民乐说,“我们给出的租金,低得让人想不到,目的就是要把商品和服务的价格降下来,让老旧小区的居民得实惠。”

  社区居民是受益了,那企业能盈利吗?“街道给了3年的物业扶持期,将原来‘政府兜底’的资金拨付给企业,同时让企业通过提供专业的服务,引导培养居民物业缴费习惯。”杨丙章说,“让物业服务长效化,既是老旧小区改造是否成功的关键,也是保证企业实现盈利的重要方面。”

  财政补一点,居民出一点,企业挣一点。在愿景集团原来的计划上,预计要10年收回投资。“这是保守的估计,其实收回投资的时间要短一些。”韦民乐说,他们正计划在社区增加养老、托幼、健康等业态,这些都是新的增长点。“公司正在积极布局,在北京的大兴、石景山、通州等地已经启动了新项目,用的都是劲松模式。”

 

▲北京市西城区白云路小区改造后的立体停车场

 

巧谋划精设计,“借地”借出新天地

 

理财投资,关于投资理财  向“治乱”要地,巧谋划,精设计。小区最早一批居民金大爷说:“那时候垃圾车满地跑,架空线凌乱如‘蜘蛛网’,自行车棚大过停车场,孩子只能在小区外路边玩儿。”拆除违建、小区架空线入地、地下管线改移、路边重新铺装、原有垃圾楼改造为办公楼、自行车棚改造……“空间局促,见缝插针,为了让居民的获得感、幸福感、安全感得到提升,白云路七号院的改造可以说是‘螺蛳壳里做道场’。”西城区住建委重大项目建设指挥部办公室老旧小区组组长郭华刚说。

理财投资,关于投资理财  向室外借地,解决居民晾衣难,多措并施,小居室内部脱胎换骨。由于户均面积小,阳台空间极为有限,为了满足小区住户的晾衣需求,改造工程特意在小区休闲区域周边增设了晾衣竿,这一小小的改变,让小区居民特别满意。除了“面子”上的老旧与杂乱,看不见的“里子”更是问题重重。由于地下管线老化,不少半地下住户还遭遇堵塞、锈蚀甚至“水漫金山”的情况。在整个改造期间,小区的地下空间经历了一次大“手术”,自来水、雨水、污水、燃气、电力等管线都得到了彻底更换,而家家户户的锈蚀老化的管线,也来了个大变身,小居室彻底告别各种“跑、冒、滴、漏”。

  向空中借地,解决停车难。改造前,白云观七号院只有53个停车位,远不能满足居民需求,因此小区出现了占用消防通道、人行通道以及在街边违法停车的情况。“立体停车,成了居民一致的呼声。”北京筑福建筑科学研究院技术总监董利琴告诉记者,“但居民都提出,停车楼不要建在我家门口。房管所和社区反复做群众工作,我们的设计图改了三五遍,现场挖坑了之后还又挪了一次,最后停车楼终于落地了。”经过改造后,小区地面正规停车位55个,立体停车位26个,临时车位20个,小区车位达到了101个,数量比原来增加了一倍多。

  向一楼“借地”,电梯安起来!“从2017年3月份到5月份,我们先后7次对住户进行了问卷调查、入户走访,多次召开座谈会,就是为了充分征求大家的意见和建议。”西城区房屋土地管理中心月坛管理所党委书记张立说。安装电梯后效果良好,噪音、光线等并不会给半地下及低层住户带来不良影响,尚未安装电梯的住户们见到张立总是会说一句:“书记,下一批安装电梯的时候,我绝对双手赞成!”

 

 

 ▲北京市海淀区毛纺北小区加装电梯前后对比

 

自下而上决策,带着感情聚人心

 

理财投资,关于投资理财  老旧小区改造牵涉住户切身利益,如何有效反映民意?2017年,毛纺北小区选举成立了居民议事委员会,参与改造全过程。委员会由17名议事委员和10名监督委员组成,他们大多是老党员、楼门长,均匀分布在每一栋楼。为扩大代表性,还吸纳了两名青年业主加入。“国家政策、施工进度、技术难点……政府怎么安排的,老百姓怎么想的,我们做好传达、沟通,推动问题解决。”据统计,改造期间,小区共召开各种协调会、动员会100多次,接待居民1430人次。

  停车难,一直是小区居民的心病。建立体停车场是一个好办法,但建在哪儿?挑来挑去,只有一处1400平方米规划外建筑所在的地方合适。

  这个建筑已建成近20年,一部分是物业库房,一部分出租。消息传来,租户不答应。物业职工也反对,立体停车场要投资500万元,没了租金,万一停车场收不回成本,怎么办?

  “居民有需求,再难也得干。”北京燕海物业管理有限公司副总经理苗春雨说。2019年元旦,立体停车场投入使用,增加立体车位140个,还配建了10个带充电桩的平面车位。

理财投资,关于投资理财  出门有电梯,停车有立体停车场,活动有老年服务驿站……除了外墙保温、楼顶防水、上下水管更换等基础项目,毛纺北小区成为北京市新阶段老旧社区综合改造10个试点小区中,唯一一个3个自选项目全部落地的小区。

理财投资,关于投资理财  老旧小区改造,既要把改造这一步迈好,还要建立长效管理机制。在议事委员会的基础上,6月18日,毛纺北小区物业管理委员会成立,搭建社区和业主沟通的桥梁,组织业主共同决定小区管理事项,推进小区规范化管理。

理财投资,关于投资理财  “这种自下而上的决策模式,充分考虑居民的意愿,真正达到让居民自我管理的目的。”清华大学“清河实验”课题组协调人肖林说。



编辑:赵越 韦丽娜 稿件来源:沧州文明网
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